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如何花最少的钱买到最好的房子?

2018-07-26 来源:
 
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经过这两年的一波暴涨,现在每个城市不管是新区还是老城区价格都至少是过去两年的一到两倍。


  当前在中国买房绝对没有洼地,只有局部机会。唯一有一种方式,可以用较低的资金门槛去买到未来的核心地段,或者说买到更高投资回报的区域。那就是:投资一个城市的新区,用时间来换取空间。


  但是你要等一个新区发展起来,那必须得有个5年、甚至是10年的时间。这个是你投资新区必须要做好的时间准备,同时还有更大一个的风险是,新区能不能发展起来呢?


  如何看待新老城区的当下和未来?


  当一个城市发展到一定程度,它一定是要向外扩张的,这种扩张最直接的体现就是重新划一个片区作为新区进行发展。很多城市都是通过新区的建设来疏解老城区人口、重建城市面貌和带动拍地卖地。但是新区由于发展时间短,和老城区相比,无论是教育、交通还是商业都会有一定的差距。


  所有最好的资源,包括学校、交通、和商业配套,前期都聚集在老城区,老城区的生活要比新区便利得多。


  所以在一个城市新区发展的前期,房价只有老城区的30%-50%左右。但是新区在规划上面,无疑会比老城区更加合理,在土地规划、道路设计、城市布局,产业聚集上都会做好详细规划和思考。


  在新区发展过程中,政府会不断把一些产业往新区转移,同时也会陆续把一些核心交通比如地铁、一些生活配套比如教育、医疗等陆续往新区牵引,甚至为了支持新区发展,第一时间把政府机构给搬迁过去。


  所以实际上,在过去城镇化建设中,一些城市的新区已经发展起来了,房价已经逼近老城区,像合肥的滨湖新区、武汉的光谷新区。而有一些新区房价已经超过老城区,像上海的浦东新区、郑州的郑东新区。


  以郑东新区为例,2003年郑东新区才开始建设,房价2500元/㎡,但是都没人敢买,因为太荒凉,出租车都不来这个区域。


  到2011年,郑东新区初具规模,房价首次破万,领跑整个郑州。到了今年6月,郑东新区作为郑州新的城市中心的地位已经无可动摇,房子均价达到3万/㎡,15年间涨了12倍。


  而以前的老中心金水区均价是1.9万/㎡,已经被郑东新区远远甩开一条街的距离。投资新区,是以低价买到未来核心地段的最好机会,也是最容易实现房价快速上涨的机会。


  但是目前全国有300多个城市,大大小小有600多个新区,并不是所有的新区都能像郑东新区一样成为城市新中心的。有些所谓的新区,纯粹是为了搞土地财政,为了卖地赚钱,空有一堆新区概念,但是就是没有产业进驻,新区里面除了清一色的楼盘外,啥也没有。这种新区没有产业支撑,吸引不到人口,配套也兑现不了,最后只能变成鬼城。


  我们买新区的房子就是在赌新区的未来,没技术的赌徒上赌桌全靠运气,高水平的赌徒会技巧、算概率,能从纷乱的局势中看到最大的可能性。投资新区也一样,要从新区的各种情况来判断新区能不能大概率成为城市的次中心甚至是新中心。


  在这里,我给大家3个标准,帮助大家判断哪些新区才是值得大家投资。


1.一二线核心城市的新区才有机会发展起来


  人口是一个城市最重要的基础,而对于新区而言,人口也是它能不能发展起来的最核心的指标。那么新区的人口来自哪里?要知道一个城市有多少人基本都是固定的,不可能说你建了个新区1年就能生几十万人出来。所以新区的人口要么就是来自老城区,要么就是来自外来人口。一二线城市老城区的人口多,外来人口也多,只要规划得好新区还是大概率能发展起来的。


  但是三四线城市本来人就不多,而且人口还在外流,怎么建设新区?所以要赌一个城市的新区,那就一定要选择一二线城市的新区。


2.一定要在政府近10年规划中,属于城市副中心以上级别


  房子有没有价值,最核心就是取决于地段和配套。而新区的地段和配套好不好,政府的规划至关重要。在中国典型的政治带动经济之下,政府把新区规划成城市副中心,那么这里未来就是副中心的地段,规划成CBD,未来就是CBD的地段。


  配套也一样,你房子周边的设施,譬如马路、医院、学校等等都是政府投资建设的,政府的财政预算有限,愿不愿意花大价钱来改善这里的配套就是取决于新区在政府规划中的位置,换句话来说,就是这里的规划级别高不高,能不能优先建设。


  对于规划成未来新城市中心的新区,甚至会有政府机关带头搬迁过去,大医院、名校等能搬的也都尽量搬过去,不能搬的至少还在新区建分院、分校,像北京通州区就是属于这种情况。


  另一方面,规划级别高,政府就愿意给新区更多的政策优惠,例如税收减免、人才公寓、企业用地补贴等等,这对新区的招商引资和吸引人才会有很大的帮助。


3.规划以发展高端产业为主,且有一定数量的大企业进驻


  一个新区如果不是重点规划高端产业,只能靠炒作或者是规划一些相对低端产业,是很难吸引优秀企业和人才过来的。一个新区要真正发展起来,一定要规划一些核心的、高附加值的产业,比如金融、互联网和人工智能等。


  我们可以从政府规划文件去看该新区的产业规划,也可以直接从现实中去看是否有一定数量的大型企业进驻。以南京的江北新区为例,通过江北新区的规划文件《南京江北新区产业发展规划(2015—2030年)》可以看到它的产业规划和定位。


  江北新区未来产业发展定位为“4+2”现代产业体系。其中, “4”是指智能制造、生命健康、新材料、高端交通装备四大先进制造业,“2”是指现代物流、科技服务两大生产性服务业。


很显然,这个产业定位是高端的,面向未来的。


  但是实际上有没有大企业进驻呢?过去两年,江北新区的确引进了非常多的大企业,尤其是在芯片这一块,比如台积电、清华紫光、富士康、中星微电子、美国新思科技等十几家国内外知名的电子及芯片公司。


  整体而言,江北新区的发展前景还是很明朗的。


  以上就是判断新区是否值得投资的3大标准,结合这3大标准去投资符合条件的新区,才能做到以低价买到未来核心地段。


  但是,大家必须要明确一点的是,新区的发展需要时间,所以你必须以长线投资的心态去持有,以时间来换取空间,若干年后你才能享受时间给你带来的繁花盛景。


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